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促楼市健康发展须多管齐下

2008-12-31 阅读: 出处:新华网 作者: 编辑: 
 

    房地产业是中国经济发展的支柱产业,在目前不利的国内外经济环境下,我们必须支持房地产业的平稳发展,使其在“保增长、扩内需、调结构”中发挥应有的作用。但欲使房地产业不负众望,我们还需明确什么是房地产市场健康发展,当前我国房地产市场面临哪些问题,政策执行中需注意什么等一系列问题。对此,作者提出了自己的见解。
    在中央经济工作会议明确要发挥房地产在扩大内需中的积极作用之后,12月21日,国务院公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。从这一连串“大动作”可见,房地产业在这一轮“保增长、扩内需、调结构”中被寄予厚望。但欲使房地产业在宏观调控中不负众望,我们还须明确什么是房地产市场健康发展,房地产市场面临哪些问题,政策执行中需注意什么等一系列问题。

供求两旺与需求对接

    笔者认为,房地产市场健康发展就是供求两旺且合理对接,价格平稳运行而不出现大的起落。
    一方面,房地产市场健康发展要求供求两旺。只有供求两旺的经济才是健康的市场经济,住房市场也不例外。供给不足或需求不足都可能导致价格出现大的起落,都不是健康状态。另一方面,房地产市场健康发展要求供求合理对接。与现有国民需求能力不对接的供给,再充足也无法促进经济的健康发展。回顾我国房地产市场发展的历史,每每出现问题都是因为供求没能实现两旺,或者供求不对接;凡是房地产市场平稳较快运行,又无不处在供求两旺且能合理对接状态。
    此外,房地产市场健康发展必然表现为住房价格平稳运行而不出现大的起落。住房价格波动过大或伤及供给,或损害需求。当然,价格除受供求影响外,也受到投机炒作以及因信息不充分而引发非理性供求的影响。
    当前我国房地产市场面临诸多问题,一是住房供给出现下滑趋势。统计表明,房地产开发投资、资金来源增速下滑,建设用地流拍现象频出,无不说明住房供给趋于下滑。二是住房需求近期虽略有回升,但仍待观察。2007年底以来,我国房地产市场出现稳中走低趋势,甚至部分地区出现下滑。奥运结束后,党中央国务院果断出台了一系列宏观调控政策,已经产生了积极影响,11月部分地区商品住房成交量有所回升。但这一趋势能否得到持续还有待观察。三是供求不对接问题依然存在。据统计,截至今年11月末,全国空置商品住宅达7084万平方米,同比增长22.9%。同时,社会上又有大量亟待改善住房条件的中低收入居民,其症结在于市场所需的中低价位、中小套型住房供给量不足。四是投机心理和信息不充分的存在使得住房价格仍然偏高。

多管齐下促平稳发展

    当前我国房地产市场既有总量问题也有结构问题,既有供给问题也有需求问题,既有理性供求矛盾也有因信息不充分导致的非理性行为。促进房地产市场健康发展需要从上述视角出发,金融、财税、土地、投资、建设、统计等方面政策多管齐下。
    首先,既要保证供给也要扩大需求。从供给方面看,要保证房地产开发企业资金链正常而不中断,保证企业经营成本相对较低,有一定利润空间,从而保证投资规模不出现大幅下滑。为此,要降低房地产企业贷款利率;允许房地产企业探索多种融资渠道;减轻房地产企业税收负担;鼓励房地产企业走股权收购等道路减少拿地成本。从需求方面看,要减轻购房者负担,刺激和引导消费者合理的住房需求。为此,要降低消费者贷款利息支出;减免房地产交易环节的税费或者以税收返还、补贴等形式鼓励基本住房消费。
    其次,既要促进总量适度发展也要合理调整供给结构。结构问题主要表现在供给中的高价位、大套型住房超过有能力的市场需求,从而空置房较多。为调整结构,建设、国土等部门在审批用地计划和施工核准中对中低价位、中小套型的房屋标准应有明确要求,明确其在各个项目中的比重。同时审批、备案信息要与银行、财税、建设、国土部门共享,只有建设结构达到相关要求的,才能享受贷款、减税等政策优惠;只有认真履约调整住房结构的企业才能进行竣工验收,发放销售许可等。
    再次,科学统计并公布房地产市场的供求状况,用较为充分的信息稳定市场预期,减少市场“看不见的手”运行的盲目性。为此,应尽快建立存量住房定期统计调查制度,及时公布住房市场的供求总量、结构及市场需求等信息。
    第四,通过政府和市场结合的方式建设足量保障性住房,解决中低收入群众住房困难问题。保障性住房带有一定公共产品性质,仅靠市场机制难以足量提供。但在当前我国财权与事权不完全对称的财税体制和从上到下都关注GDP的考核机制下,仅靠政府也不现实。解决保障性住房建设问题,短期看要探索政府和市场合作的有效方式,如以贷款优惠、税收优惠、土地成本优惠等政策明确鼓励商品房建设项目中配建保障性住房;加大力度清理各地烂尾楼,将其作为保障房房源或保障房用地来源;探索住房信托投资基金、住房公积金收益转用建设保障房等措施。长期内要改革我国财税体制和政府考核机制,充分调动各级政府和社会力量建设保障性住房的积极性。

执行中应注意的问题

    作为中国经济发展的支柱产业,在目前不利的国内外经济环境之下,我们必须坚持支持房地产业的平稳发展,使其在“保增长、扩内需、调结构”中发挥应有的作用,但在政策执行中我们也要注意以下几个问题。
    一是防止政策出台频率过高导致市场观望。这轮宏观调控政策出手很快、出拳很重,效果也立竿见影。但如果政策出台频率过高会使市场形成等待观望态度,政策刺激内需的效果可能大打折扣。建议各部门一起发力,多管齐下,一步到位,稳定市场预期。
    二是防止以扩大内需为名,不严格控制土地用途,造成土地浪费。近期国土资源部下发通知,要求未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。政策意在督促地方政府响应中央调控政策,但难免出现地方政府“为批地而批地”,造成土地浪费,出现政策偏差。建议有关部门在批地过程中更主要的是通过限制用途而非数量作为调控手段。
    三是不搞一刀切,给地方政府一定发挥空间。各地情况差别较大,整齐划一的政策可能适得其反,但过于软化的原则性要求又可能流于形式。建议中央通过划定保障房建设占比、收入房价比、空置房占比等相对指标的控制范围,对各地提出要求;同时明确最严格的耕地保护制度不能松动等原则性问题。

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