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昆明人哄抢大理学府商家的背后

2009-11-05 阅读: 出处:大理日报B4版 作者: 编辑: 
 

    每年的昆明秋季房交会都是房地产业的盛大节日!来自全省各地尤其是昆明的开发商们在秋季房交会争奇斗艳,原因无非是:秋季房交会是房地产销售的最佳良机!而投资者们也热衷于在秋季房交会———这个全省规模最大的房地产盛会上,货比三家。
2009年的秋季房交会却被一条名不经传的小街抢了一个不大不小的风头!
    这条小街,就是来自大理的学府商家!短短的四、五天时间,学府商家就售出20多套,销售金额突破1800万元!作为一个来自地州的中型商业地产项目,学府商家的这种销售业绩,实在让业内有些吃惊:昆明人为何要去哄抢一个地州项目?
    令人匪夷所思的是,学府商家并不是第一次亮相,甚至也不是第一次参加房交会。为什么今年才出现这种井喷式的销售爆发?

价值洼地效应,使得学府商家销售爆发

    商业地产从来都是盛产富翁的金窝。中心商圈、社区商铺、专业市场……近年来频繁在媒体上出现的商业地产神话,吸引了越来越多的投资者的关注和参与。不过随着商业地产一波高过一波的炒作热潮,商铺价格也就连年翻新,水涨船高,商业地产的财富效应就逐渐回落,风险也就不断累积……市中心商铺和社区商铺,升值空间早已被透支过度了,专业市场更是风险增大了许多倍。以往那种买来商铺、捂上年把时间、边收租边静等商铺升值的好机会,已经不多了。
    “高校商圈是一匹黑马!”昆明呈贡大学城的一位房地产商说:“持续升值的空间很大,因为它拥有大量而且年轻的固定消费群体。”不过,开发商们的话也不能全信。事实上,高校商圈也早就被那些富有远见的投资者发现了,虽然是黑马,但这匹黑马至少在昆明这样的一线城市,价格也被炒得有些离谱了。在刚落幕的房交会现场,昆明某大学城的商业项目应声而涨,两万元/平方米的价格让很多投资客扼腕叹息:“太贵了!去年底还只卖七、八千元,今年就干到两万多,升得太快。”投资者张先生在房交会上如是说到:“现在要找升值空间好一点的高校商铺,实在是难上加难!动不动是两三万一平米,前两年那种好的投资机会,已经过去了,要找好铺子,看来不得不把眼光放宽一些,地州市场可能机会更好些吧”。
    要掘金就要找到投资的价值洼地,巴菲特和李嘉诚的发富之路,其实都一样,眼光独到地发现别人发现不了的价值洼,低价时大量吃进,高价时再出手,低买高卖,就是如此的简单。
    那么,到底什么是价值洼地呢?
    “说明白点,价值洼地其实就是别人还没有发现的好商铺,价格还没有炒起来,甚至看上去还有些冷的商圈,因为它现在冷,价格自然就不高,但是由于拥有着大量而固定的消费群体,将来的前景看好,这样的商铺就是价值洼地!”张先生分析到:“高校商圈前段时间炒得如此火热,也就是这个原因:价格不高,前景看好,当然抢购的人就多!”可是,随着越来越多的投资者进入这个行业,昆明的高校商圈已经出现了过度炒作的痕迹,价值洼地的效应正在失去,投资风险已经加大了。
    聪明的昆明投资客,很快就把眼光转向了地州。“地州的高校商圈,发展前景肯定不能与昆明比,毕竟城市规模比较小嘛。”张先生说:“但是,正因为小,高校的消费群体就显得更重要。最关键的是,绝大部分的地州投资者甚至包括部分开发商,都还不太清楚高校商圈的特点和潜力,所以炒作就不够,价格定的也就相对较低,这样的商铺就是价值洼地了!”
    学府商家就是在这样的情况下,被一部分掌握了这一投资原则的昆明投资客相中。由大理旅游度假区独秀集团开发的学府商家,6000元/平方米,正好位于滇西两座首席学府———大理学院和大理财校前,是典型的高校商圈,更是典型的价值洼地!
    “6000多一平米,也就是昆明普通商品房的价格。”张先生定购完一套学府商家之后乐哈哈地对记者道:“大理人相当谨慎,这种高校商圈到现在还用普通住房的价格发售,有些落伍。其实判断商铺是否具有投资价值,有一个价格比较法:商铺的价格应该是周边住宅价格的四———八倍,低于四倍,赶紧抢就是了,一定发财,高于八倍,要小心。高校商圈发展潜力大,可以用八倍左右的价格来考虑。学府商家的价格与它周边的住宅相差不多,只高出50%左右,我认为开发商可能定价过低,主要原因是地州投资者,没尝过高校商圈的好处吧。”

高校商圈 “新一代”的淘金街

    赚钱,就赚女人和学生的钱,这个不争事实背后,确实蕴藏了商业的巨大潜能。不信你看,百货公司一楼最好的位置都是女性用品专区,在这里以克计算的东东要花成百上千的RMB;而在中华全国学生联合会及相关监测机构的调查报告中显示:大学生每学期的人均消费支出高达4819元,意味着大学生人均年消费超过城镇居民人均年收入。这一数据对应的是大学生30%用于外出就餐、购物、休闲娱乐等方面的支出,由此带动的高校周边物业租金一直都呈稳定上升态势;
    出世就成为“太阳”的80版渐渐走出了高校,90后昂首走进了大学校园。离家在外的大学生,成为中国人最舍得花钱的人群。而大学校区也是人口最密集的地方,没有哪个居民区能拥有像大学生宿舍那样的熙熙攘攘、摩肩接踵的人流量。
    学生是纯消费群体,怀着对社会生活的美好憧憬、出于年轻好胜的争奇斗艳,他们的消费总是最大胆甚至超前。他们没有养家糊口的压力,所以同样的1000元,普通市民可能只敢拿200-300元用于消费,但大学生却可能以600元用于实现自己的“理想”。
    高校学子这种集中而巨大的消费能力,影响了其周边的商业氛围,每一个地区、每一个城市,凡是高校扎堆的地方,人气旺商业很快就繁荣起来。消费观念的形成,让现代大学生没有不敢花的钱!一所大学就是一座人才的金山,一所大学同时也是商业淘金者的金山!

昆明高校商圈的持续繁荣吸引了更多的投资者转向地州

    建设路、情人坡、文林街……服装店、鞋店、化妆品店、发廊、彩色冲印店、鲜花、礼品店、蛋糕房、软件电脑店、银行、药房、从书吧到商场,鳞次栉比的店铺,白天熙来攘往、夜晚繁华喧闹,这些无疑不是高校商圈潜力的佐证!入驻其中的商家,大都赚得盆满钵溢,而能在这些商圈拥有一间商铺那无疑于开了一家永不歇业的银行,即使是普通住宅,其租金收入也非同一般!正是看到了这些活生生的发财先例,昆明的投资者们,才对地州的高校商圈产生极大的兴趣!
    看看学府商家,不少人感叹:还好,机会没有完全错过!
    大理苍山大道和学府路交叉口,坐落着滇西两所影响力遍及东南亚的高校———大理学院、大理财贸学校,学府商家处于大理学院正对面,是大理高校商圈唯一的商业街。学府商家周边有大理学院职工别墅用房、大理学院、大理财贸学校、“山水间”别墅、善德居、安居房等住宅区。周边商业配套设施缺乏,片区内四万人的生活、休闲、购物、娱乐必须到下关和大理古城才能解决,学府商家为该片区首家集商、住为一体的项目,填补了该区无商业网点的空白。
    “同样的高校商圈,昆明能火,大理一定也能火,只不过时间不同罢了,我先投资两套放着,能租就租,租不出去就先闲着,一两年后,再转手也不迟!”在昆明房交会上定购学府商家的齐阿姨说:“反正每年都要去大理玩几天,正好顺便管理一下我的商铺。”
    地段的不可复制,直接针对数万大学生的庞大消费群体,学府商家创新别墅式商业街铺设计,108-366平米自由变换组合式空间,一套商铺可分割、分租为多个商铺,赚钱确实更加容易,相对于昆明动辄两三万一平米的商铺来说,学府商家的投资潜力倒真是无与伦比。
    学府商家的热销,一定程度上反映出,大理的投资者在日新月异的社会发展潮流面前,多少还是有些保守和孤陋寡闻,眼光有些狭窄。大理许多好的房地产项目总是等到外地人淘走了第一桶金以后,本地投资者才如梦方醒!教训不可谓不深!
        [田园达人]

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