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2010:地产业景气仍将持续

2010-01-11 阅读: 出处:大理日报A3版 作者: 编辑: 
 
    近日,券商年度投资策略报告陆续公布,其中观点认为:2010年,房企销售额将略有下滑,但业绩已基本锁定;调控政策尚存变数,但基调“中性偏暖”;由于市场需求旺盛,加之资金充裕,房企投资意愿回升,预计土地购置、新房开工等先行指标将进一步向好,房地产行业景气有望持续,而供求矛盾也将有所缓解。
    业绩增长无虞
    受益于2009年楼市销售火热,房企的业绩大幅回升,多数房企销售收入已创历史新高。而受结算制度的影响,房企2009年的销售将主要体现在2010年的业绩中。
    浙商证券报告预计,2010年A股房地产公司的营业收入为2904-3504亿元,净利润为436-526亿元,同比增长20%-44%。
    截至2009年三季度,A股房地产公司预收账款合计达1887亿元,同比增长63%;预计2009年末房地产公司预收账款余额在1600亿元左右。
    历史经验数据表明,预收账款是房企营业收入的指示器,一般提前2-3个季度反映营业收入的走势,即商品房的销售到结算存在2-3个季度的“时滞”。由此,业内专家预计,2010年上半年房地产公司将迎来业绩释放的高峰。
    国信证券分析师方焱认为,多数城市2009年1-10月的累计销售量已达2008年全年销售的170%,销售大幅好转将直接带动房地产公司业绩的改善。其中,1-5月销售回暖更多是降价促销的结果,因此,房地产公司2009年的业绩将平稳增长;而房价从2009年下半年开始大涨,这部分销售主要在2010年结算,预计2010年房地产上市公司业绩将大幅超预期。
    易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示,2009年,我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元,入围前20的企业均已突破百亿大关。中国房产信息集团研究中心总监陈啸天指出,2008年度排行榜中,销售过百亿的房企有12家,而2009年,过两百亿的就有12家。
    以保利地产为例,2009年1-11月,公司实现房地产签约面积485.86万平方米,同比增长134.16%;实现签约金额403.65亿元,同比增长147.48%。截至2009年11月底,公司拥有可结算资源2823万平方米,未来增长基础夯实。
    另据Wind统计,目前,有25家A股地产公司公布了2009年度业绩预告,其中预增11家,增幅最高的大龙地产净利润同比增幅达122倍。深物业A、阳光股份净利润同比增幅也达到1050%和806%。另外,续盈和扭亏公司有8家。“预喜”公司占比超过七成。
    开发有望提振
    业绩上升,加之市场向好预期并没有逆转,房企投资信心继续保持上升,地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。
    天相投资研究所认为,房地产企业去库存化效果显著,对后市信心增加。同时,房地产企业资金面较过去大为宽裕,地王频现,央企与民企竞逐,大量资金正曲线进入房地产行业,开发商纷纷加大投资力度。
    房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示,2009年1-11月,全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面,1-11月,全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米,同比增长15.8%。其中,11月当月的新开工面积达到1.62亿平方米,较10月份环比增长98.73%。8月份开始,新开工面积连续上升。其中,8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
    民族证券分析师崔娟预计,2010年全国的房地产开发投资同比增速可达25%,高于2009年。在开发投资稳步增长的带动下,新开工面积和施工面积会有一个稳定的回升,开发建设速度将逐步加快。在土地开发投资方面,2009年10月已扭转负增长的局面,土地开发面积降幅也逐步收窄。
    工银瑞信基金首席经济学家陈超撰文分析,房地产投资累计同比增速会由目前的17.8%继续攀升至30%左右。首先,住房销售的良好表现将带动房地产投资增长。2009年以来,住房销售面积增速持续高于住房新开工面积增速。基本可判定,房地产投资还将继续保持高增长。其次,保障性住房投资加快,将带动全部房地产投资增长。住建部提出2009-2011年将通过中央、地方财政和社会投资超过9000亿元,用于建设保障性住房项目。可以预见,今后一段时期,保障性住房投资增速会突飞猛进。
    受此影响,房地产景气有望继续回升。爱建证券指出,国房景气指数自2009年3月份的历史最低点开始回升,截至2009年11月,该指标已连续4个月回升至景气临界点之上,预计2010年该指标仍将回升。
    调控中性偏暖
    国信证券策略报告指出,房地产增加值约占GDP的4.5%,对GDP增长直接和间接贡献超过3个百分点,房地产业的兴衰与国民经济息息相关。在外需复苏尚待时日的背景下,2010年上半年GDP增长仍需靠房地产市场拉动。另外,2009年1-10月,累计新增个人按揭贷款额仅占全国商品房销售额的19%,这说明利用银行信贷资金购房的比例并未高到需要政策压制的程度。因此,稳定住房消费仍将是“大方向”,预计在加息周期到来之前,调控仍将“中性”,政策调整也将分类展开。
    中信证券认为,2010年刺激需求的政策退出,不会以颠覆行业景气为代价。按揭利率下限不会提高,但执行会逐渐严厉。一季度流动性会适当恢复,价格和销量稳中有增,房企资金压力很小。预计刺激需求政策退出缓慢,以确保销售量维持高位。
    东海证券也认为,2009年楼市带有很强的“政策市”特征,为避免经济的大起大落,2010年上半年政策面仍将以偏宽松基调为主;如果通货膨胀压力增强以及房价上涨过快,则房地产优惠政策将逐渐收紧。
    业内专家分析,目前政府调控房地产市场的着力点已放在增加供给,而不是抑制需求。这不仅会抑制房地产价格的过快上涨,还有利于实现“居者有其屋”的目标。政府投资的有序退出也需要房地产投资的稳步增长。因此,虽然政府部门会适当打压投资和投机性住房需求,但不会遏制房地产业的发展。另外,在房地产市场有望稳定发展的情况下,银行也倾向于将资金投放给房地产业,房地产信贷也没有明显收紧的迹象。(本报综合)
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