□ 马培杰

二手房与新开盘新房相比，往往因为其价格相对较低、居住环境相对成熟而受到购房者的青睐，但是二手房交易也具有手续复杂、法律风险大、购房陷阱重重的特点。在二手房交易过程中，购房者由于缺乏专业的法律知识，加上时间精力有限以及对办理流程不熟悉，往往没有能力审查所购房产的准确信息。即便依靠专业的房地产中介公司提供服务，也由于这些中介机构的服务良莠不齐，最后陷入二手房购房陷阱甚至产生法律纠纷。

如何保证二手房购房交易的安全，顺利买到自己中意的二手房？本期介绍购买二手房面临的第二类常见法律风险：被人民法院查封、扣押的房产。

【案例回放】

2016年7月16日，赵某与张某签订了一份《房屋买卖合同》，赵某以180万元的价格将自己的一套房屋出卖给张某。双方约定：双方于2016年8月16日共同去办理房屋登记过户手续；办理房产过户头天，张某支付100万元预付购房款给赵某，用于偿还该房产在某银行的按揭贷款100万元；等办完产权过户后张某付清尾款80万元。合同签订后，张某预付了100万元购房款，赵某将该100万元用于偿还该房产在某银行的按揭贷款，之后将《房屋所有权证书》及钥匙交给了张某。2016年8月16日，双方依据约定，准备了办理房产过户的相关材料一起到房产管理中心办理过户手续。在双方申请办理过户手续时，房产管理中心工作人员告知双方，由于他们申请过户的房产被某人民法院裁定予以诉讼保全（查封、扣押、冻结），无法办理过户手续。

原来，在赵某将该房产出售给张某之前，某农村信用社因借贷纠纷已经将赵某诉至人民法院，要求借款人赵某还款310万元。案件审理中，人民法院根据农村信用社的申请已经对赵某出售给张某的那套住房裁定予以诉讼保全，要在赵某偿还了欠款310万元之后，该房产才能进行过户交易。张某得知真相后即向赵某提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求赵某返还已付购房款100万元。赵某表示：解除《房屋买卖合同》可以，但是其收取的100万元购房款已经全部用于偿还银行按揭贷款，目前也无力返还。至此，购房者张某陷入了骑虎难下的境地——自己支付了大部分购房款，却无法取得房屋所有权，该房产被人民法院查封、扣押、冻结，履行合同显然已经不可能；如果解除合同，他已经支付的购房款也一时无法返还，甚至可能因为赵某无力偿还而血本无归。

【律师解析】

一般人认为只要掏了钱，签了购房合同，房子就属于自己，但事实是，只要没拿到房产证，房子就未必属于你，如上述案例中的张某就面临这样的处境。

2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产等。第十七条还规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

根据该司法解释，已经被人民法院查封、扣押、冻结的不动产，是人民法院用以执行案件的标的物，被执行人仅仅有权出售被执行之后的剩余价值部分。如果没有剩余房产的，该买卖合同关系实际是无法履行的。本案中，被执行人将已经被人民法院查封、扣押、冻结的房产出卖给第三人，即便第三人已经支付了全部价款并实际占有，也无法实现合同目的，无法办理过户登记手续。

《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，《物权法》更强调不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的唯一证明。所以，本案所争议的房屋在法院查封保全时，被保全房屋的物权所有人仍为赵某，房屋物权未办理变更登记前，法院仍然有权执行查封。

但是，张某与赵某之间的房屋买卖合同纠纷，张某并不是没有法律救济途径。张某虽然不能取得该房屋的物权，但张某因房屋买卖合同关系的发生而享有对赵某的一定的债权，赵某现不能履行交付房屋、办理物权变更的行为，对张某已构成违约，张某可以选择请求解除《房屋买卖合同》，要求赵某退回购房款并承担违约责任。

律师提示：大家在购买二手房时，必须到房管部门查询一下欲购房产的产权现状，以防出现本案被人民法院查封、扣押、冻结的类似法律风险及其它产权法律风险。如果自己没有条件查询，可以委托专业律师进行相关详细查询，以保障自身合法权益。

【马培杰律师联系电话：13508724904；微信号：dlmpjls 】